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La loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové dite loi Alur :

Le 27 mars 2014

Publié par Maître Dominique Bertrand

La loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové dite loi Alur :

 

La loi pour « l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové » dite loi Alur ou encore loi Duflot, a été adoptée par le Parlement le 20 Février dernier et vient d’être validée en très grande partie le 20 Mars courant par le Conseil Constitutionnel.

 

Dans l’attente de la publication des Décrets d’application, elle devrait entrer en vigueur concernant la plupart de ses dispositions à la rentrée du mois de Septembre ou avant la fin de l’année 2104.

 

Outre l’objectif de modernisation des règles d’urbanisme à propos desquelles on retiendra un transfert de la compétence du Plan Local d’Urbanisme à l’intercommunalité (PLUI) pouvant ainsi déroger au règlement national d’urbanisme, la loi Alur instaure diverses mesures nouvelles en vue « d’engager la transition écologique des territoires en encourageant la densification et en donnant un coup d’arrêt à l’artificialisation des sols » et notamment : le renforcement des schémas de cohérence territoriale (SCOT), la suppression du POS qui devra être transformé en PLU avant la fin 2015, la suppression du COS et des superficies minimales de terrains constructibles, la facilitation du recyclage des sols de zones industrielles, l’introduction dans le PLU d’un « coefficient de biotope » (ratio entre surface favorable à la nature et surfaces constructibles), renforcement des établissements publics fonciers, modernisation et sécurisation du droit de préemption pour mobiliser les gisements fonciers, reconnaissance des habitats participatifs sous forme de sociétés ou de coopératives permettant à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction.

 

L’autre volet principal de cette la loi Duflot concerne les baux d’habitation, en instaurant une modification des relations entre propriétaires et locataires tendant à réguler les excès du marché.

 

Cette volonté de régulation se traduit par un ensemble de mesures impliquant d’une part un contrôle du respect de la déontologie des professionnels de l’immobilier et d’autre part certaines modifications de la loi du 06 Juillet 1989 relative aux rapports locatifs entre bailleurs et locataires :

 

-          Instauration d’un modèle type pour tous les contrats de location ainsi que les formulaires d’état des lieux (d’entrée et de sortie) qui seront dorénavant rédigés selon un modèle défini par Décret,

-          Le bail devra en plus des informations actuellement obligatoires (surface habitable, montant du dépôt de garantie, date de prise d’effet du contrat et sa durée notamment), également mentionner le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location, les équipements du logement et le montant des loyers locaux et médians de référence ainsi que celui payé par le précédent locataire au moment de son départ,

-          Le bailleur ne pourra plus demander à un candidat à la location ni à sa caution éventuelle de produire au moment de la constitution du dossier des justificatifs qui ne sauraient pas listés dans le Décret relatif à ces documents, que ce soit pour un logement vide ou meublé,

-          Les frais d’agence consécutifs à l’état des lieux, la rédaction du bail, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire seront partagés de moitié entre ce dernier et le bailleur, l’ensemble des honoraires de mise en location devant être supporté par le propriétaire,

-          Le dépôt de garantie des meublés, fixé jusque là librement, ne pourra désormais dépasser deux mois de loyer hors charge,

-          Dans tous les cas, de location meublée ou vide et sauf excepté si l’état des lieux de sortie est différent de celui signé le jour de l’entrée du locataire ou s’il y est émis des réserves, le propriétaire ne disposera que d’un mois pour restituer le montant de la caution faute de quoi il devra s’acquitter d’une pénalité de 10 % par mois de retard,

-          Si le bailleur oublie de réviser chaque année le montant du loyer en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers, il ne pourra dorénavant procéder à une augmentation rétroactive que dans la limite d’un an seulement et trois ans concernant les charges (c’est cinq ans actuellement),

-          Plus globalement, la location de logements meublés jusque là relativement peu encadrée (article 115 de la loi de Cohésion Sociale du 18 Janvier 2005), s’alignera désormais sur les dispositions de la loi du 06 Juillet 1989 de sorte que les loueurs devront respecter une partie des obligations faites aux propriétaires de logements vides notamment en matière de congés, d’encadrement et de révision des loyers, d’état des lieux et aussi concernant la constitution du dossier de candidature,

-          En matière de colocation, la loi Alur allège dès la signature du bail par un nouveau colocataire, la solidarité de l’occupant sortant de sorte que ni celui-ci ni même sa caution éventuelle ne seront plus tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à la fin du bail comme s’est encore le cas actuellement,

 

 

Surtout, la loi Alur instaure des dispositions particulières concernant les zones dites « tendues » qui sont celles où l’offre de logements est inférieure à la demande et où les loyers augmentent mécaniquement de façon régulière : il s’agit d’agglomérations de plus de 50.000 habitants (28 en l’état) caractérisées par le manque de logements en location.

 

Il est à noter que ces zones couvrent 70 % des locations privées soit plus de 4 millions de logements en France.

 

Concernant ces zones, la loi Duflot entend d’abord mettre en place un mécanisme d’encadrement des loyers qui concernant des biens meublés ou vides, ne pourront plus être loués à n’importe quel prix puisque le montant du loyer devra se situer dans la fourchette de prix définie par le Préfet du Département qui fixera chaque année et pour chaque catégorie de logements répertoriés par secteurs géographiques, un loyer de référence médian, puis un loyer majoré de 20 % par rapport au loyer médian, et un autre minoré, inférieur de 30 % à ce dernier.

 

A cet effet, des observatoires locaux de loyers vont se développer dans chaque zone, agréés par l’Etat et composés des différents acteurs du secteur immobilier : associations de propriétaires et locataires, associations professionnelles, agences immobilières locales notamment, tandis que le bailleur devra se conformer aux loyers compris dans la fourchette minimale et maximale fixée par le Préfet en fonction des informations qui lui seront données par ces organismes.

 

En outre et lors du renouvellement de son bail, chaque locataire situé dans l’une de ces zones, qui constatera que son loyer est supérieur au loyer de référence majoré, pourra en demander la baisse en proposant un nouveau montant par lettre recommandée adressée à son propriétaire cinq mois au moins avant la date de l’échéance : en cas de désaccord, c’et la Commission Départementale de Conciliation qui tranchera et au cas le Tribunal d’Instance.

 

Par ailleurs et concernant ces zones dites « tendues », le locataire qui désirera quitter son logement loué non meublé, pourra désormais donner son prévis seulement un mois avant son départ, au lieu de trois prévus par le droit commun.

 

Enfin il faut souligner l’introduction par la loi Alur, d’une Garantie Universelle des Loyers (G.U.L.), constituant pour le bailleur une assurance contre le risque d’impayés : ainsi à l’occasion de la signature du bail ou de son renouvellement, le propriétaire pourra à compter du 1er Janvier 2016, demander à son locataire de faire le choix entre celui de présenter une caution ou l’alternative d’adhérer gratuitement à un dispositif de garantie de sorte qu’en cas d’impayés, le bailleur sera indemnisés pendant 18 mois à hauteur du loyer médian dans les zones « tendues » et selon décision administrative pour le reste de la France.

 

La G.U.L. sera normalement financée par l’Etat et n’est pas obligatoire pour les propriétaires bailleurs qui peuvent aussi souscrire une garantie sur les risques locatifs (GRL).

 

Il convient enfin de faire observer que le Conseil Constitutionnel a le 20 Mars courant, censuré diverses dispositions de cette loi dont celles de l’article 153 qui prévoyait la possibilité pour les notaires et les experts-comptables de réaliser des cessions de parts de S.C.I. , au motif que « ces dispositions ne présentent pas de lien avec celles du projet de loi initial » et « qu’elles ont donc été adoptées selon une procédure contraire à la Constitution », ce qui permet au Conseil National des Barreau de rappeler que « les actes d’avocats sont réservés aux avocats ».

 

L’objectif avéré de cette loi Alur est donc tout à fait louable, qui tend à obtenir « la régulation des dysfonctionnements du marché, et permettre d’obtenir un accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres territoriaux ».

 

Pour autant et même si la G.U.L. par exemple a pour but de fluidifier le marché locatif privé en assurant au bailleur un paiement en cas de défaillance du locataire, certains professionnels de l’immobilier craignent un possible découragement des propriétaires face à une multiplication des contraintes légales pouvant ainsi aboutir à un effet inverse avec un accroissement des logements vacants.

 

Il faudra en tous cas attendre plusieurs mois pour que cette loi trouve application et même le mois de Janvier 2016 pour la généralisation de la Garantie Universelle des Loyers de sorte qu’il conviendra de patienter sans doute plusieurs années pour en mesurer les effets réels.

Maître Dominique BERTRAND

Avocat inscrit au barreau
de Carpentras (84)

Cabinet situé a Orange (Vaucluse)

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