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A PROPOS DES SERVITUDES :

Le 18 août 2015

A PROPOS DES SERVITUDES :

 

Les servitudes portant sur des biens immobiliers réfèrent à une terminologie juridique en réalité assez mal connue de l’ensemble des citoyens, de sorte qu’elles sont fréquemment sources de confusions et même de conflits entre propriétaires voisins même de bonne foi.

 

Il convient donc dans un premier temps de s’attacher à leur définition et à leur classification, ensuite de quoi nous évoquerons la servitude plus spécifique dite de passage, puis des servitudes encore plus particulières comme celle de « non aedificandi » et de « non altius tollendi ».

 

I DEFINITION ET CLASSIFICATION DES SERVITUDES :

 

Selon l’article 637 du Code Civil, une servitude est une charge imposée à un immeuble qualifié de fonds servant, au profit d’un autre immeuble appelé alors fonds dominant.

 

Il s’agit donc d’une atteinte au droit fondamental et sacré de propriété tel que mis en exergue dès 1793 par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

 

Ces servitudes qui sont juridiquement attachées au bien et non à la personne de son propriétaire, sont aujourd’hui relativement nombreuses et peuvent être classées en deux catégories : l’une tenant compte de leur origine, l’autre étant fonction de leur mode d’exercice.

 

A/ Concernant leur origine :

 

L’article 639 du Code Civil distingue à cet égard trois types de servitudes :

 

-         Celles provenant de la situation naturelle des lieux, dites précisément servitudes naturelles comme celle d’écoulement des eaux, ou celle de canalisation par exemple,

-         Les servitudes qui sont édictées par la loi et les règlements, ou encore les usages locaux, comme celles relatives aux distances de plantations en limite de propriétés,

-         Les servitudes établies par conventions, c'est-à-dire celles qui sont conclues d’un commun accord par des propriétaires voisins.

 

Plus récemment, c’est ajoutée un quatrième mode de création de servitudes, s’agissant de celles nées par le truchement d’une décision judiciaire spécifique, telle que prévue par le Décret du 04 Décembre 1958 qui est venu dans certains cas et sous certaines conditions, donner compétence au Président du Tribunal de Grande Instance pour ordonner l’institution d’une servitude sur un fonds, notamment celle de « non altius tollendi » dont il sera question plus en avant.

 

B/ Concernant leur mode d’exercice :

 

Les articles 687 à 689 du Code Civil en évoquent également trois catégories :

 

-         Les servitudes urbaines ou rurales, les premières concernant essentiellement l’usage des bâtiments, tandis que les secondes réfèrent à l’utilisation des parcelles de terres,

-         Les servitudes apparentes ou non apparentes, les premières étant celles que l’on peut voir par des signes extérieurs (servitudes de vues ou de canalisation), les secondes ne présentant aucune marque apparente d’existence (servitude « non aedificandi » imposant une obligation de ne pas construire),

-         Les servitudes continues ou discontinues sachant que les premières sont celles dont l’usage est ou peut-être continu sans avoir besoin de l’intervention ou de l’acte positif de l’homme (servitudes de vues), tandis que les secondes nécessitent au contraire le fait de l’homme pour être exercées telles que les servitudes de passages ou encore de puisage.

 

II LA SERVITUDE DE PASSAGE :

 

Elle peut d’abord résulter d’une obligation légale prévue par les articles 682 et suivants du Code Civil lorsqu’un fonds est dit enclavé c'est-à-dire qu’il ne présente pas d’issue ou alors une issue insuffisante pour accéder à une voie publique.

 

Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds enclavé peut exiger le bénéfice d’un droit de passage sur le fonds voisins servant.

 

Mais attention car il ne saurait s’agir d’une simple facilité d’accès mais bien seulement d’une nécessité.

 

Le propriétaire du fonds servant, ainsi grevé de cette servitude de passage, a droit à une indemnité dont le montant peut être défini d’un commun accord par les parties et à défaut par le juge du Tribunal de Grande Instance.

 

Le doit de passage peut aussi naître d’une convention amiable négociée entre voisins.

 

Cet accord doit être matérialisé par un acte authentique c'est-à-dire par un acte notarié.

 

Pour que cette servitude conventionnelle soit opposable aux tiers soit notamment aux futurs acquéreurs des fonds concernés, il est impératif qu’elle ait fait l’objet d’une publication à la Conservation des Hypothèques.

 

C’est cette formalité seulement qui va traduire et sceller la volonté des parties à faire perdurer dans le temps ce droit de passage, à la différence d’’une simple tolérance de passage qui ne saurait être opposable aux tiers et peut donc cesser à tout moment.

 

Ajoutons par ailleurs et à cet égard que la servitude de passage qui est une servitude non continue, et généralement non apparente (sauf existence d’un portillon ou d’un chemin tracé), ne saurait au terme de l’article 690 du Code Civil et dans tous les cas s’acquérir par la prescription trentenaire.

 

III LES SERVITUDES LIEES A LA CONSTRUCTION :

 

On parle de servitude « non aedificandi » lorsque le propriétaire du fonds qui en est grevé, n’a pas le droit d’édifier de construction ou de dresser des plantations sur un certain périmètre.

 

Cette servitude non apparente qui c’est développée avec l’urbanisation notamment, peut-être stipulée sur des plans d’aménagement de lotissements par exemple, et concerner aussi des zones bordant les autoroutes, les cours d’eau ou aussi les chemins de fer.

En outre, certains propriétaires de fonds qui cèdent une partie de leur parcelle, sont parfois amenés à faire insérer dans l’acte authentique de vente, une clause visant une servitude  « non aedificandi », en vue d’éviter la construction d’un   bâtiment trop proche du leur.

 

De manière encore plus spécifique, il peut-être question de servitude « non altius tollendi » lorsqu’il est fait interdiction à un propriétaire de ne pas dépasser une hauteur déterminée de construction.

 

Cette servitude permet de préserver le fonds dominant d’une perte de jouissance, notamment de vue ou de tranquillité.

 

Elle peut-être de nature conventionnelle, mais depuis 1958 elle peut aussi en cas de désaccord entre les parties, être judiciairement prononcée au terme d’une Ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance sous deux conditions essentielles :

 

-         d’une part qu’il y ait eu préalablement la délivrance d’un permis de construire par l’administration,

-         d’autre part que les travaux de construction n’aient pas encore été entamés.

 

A noter enfin que la servitude « non altius tollendi », servitude non apparente peut s’éteindre par renonciation ou encore par prescription trentenaire en cas de non usage.

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