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L’EXTINCTION DU BAIL A FERME :

Le 11 décembre 2015

L’EXTINCTION DU BAIL A FERME :

 

Il s’agit en l’occurrence d’aborder les cas d’extinction du bail rural lorsqu’ils proviennent uniquement du bailleur.

 

En effet, le bail à ferme ordinaire peut avoir une durée relativement longue puisqu’il est conclu pour une durée de neuf ans et peut-être renouvelé ensuite pendant de longues années.

 

Son statut, d’ordre public est régi par les articles L 411-1 et suivants du Code Rural qui sont extrêmement protecteur des droits du preneur, ceci afin d’assurer la pérennité de l’exploitation agricole.

 

Pour autant, le législateur a prévu dans certain cas la possibilité offerte au bailleur de récupérer les parcelles objet du bail, ceci afin de ne pas conférer au bail rural un caractère pratiquement confiscatoire au profit du fermier.

 

Nous évoquerons donc deux hypothèses particulières différentes que constituent d’une part la résiliation du bail pour changement de destination des parcelles, et d’autre part le non renouvellement du bail rural pour cause de reprise des biens au bénéfice de certains du bailleur ou de certains membres de sa famille :

 

I LA RESILIATION DU BAIL RURAL POUR CHANGEMENT DE DESTINATION DES PARCELLES :

 

Il s’agit là d’une résiliation de plein droit consacrée au terme des dispositions de l’article L 411-32 du Code Rural, et ce lorsque les parcelles agricoles sont devenues constructibles par l’effet d’un Plan Local d’Urbanisme approuvé dans une zone urbaine, ou suivant un document d’urbanisme en tenant lieu.

 

Plus largement, cette résiliation qui peut intervenir à tout moment, peut-être également possible après autorisation de la Préfecture suivant avis de la commission consultative des baux ruraux, lorsque lesdites terres agricoles sont incluses dans une zone à urbaniser,

 

Dans tous les cas, la résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire et prend effet un an après cette notification, le bailleur devant quant à lui s’engager à effectuer le changement de destination des parcelles concernées dans un délai de trois ans suivant la résiliation.

 

En cas de résiliation partielle, le preneur peut exiger la résiliation de la totalité des biens loués, lorsque l’équilibre économique de son exploitation apparaît gravement compromis du fait d’une résiliation partielle.

 

La particularité de cette mesure est que le preneur reçoit en contre partie de son préjudice, ce que l’on appelle une indemnité d’éviction comme en matière d’expropriation, ladite indemnité d’éviction ne s’appliquant qu’à ce type spécifique de résiliation et ne doit pas être confondue avec l’indemnité dite de sortie, due au preneur sortant lorsqu’il est établi que celui-ci a réalisé des travaux d’amélioration.

 

Les bases de calcul de l’indemnité d’éviction, sont en principe définies dans un protocole d’accord conclu entre l’administration départementale et les organisations professionnelles agricoles.

 

L’indemnité d’éviction est destinée à compenser la perte d’exploitation temporaire subie par l’exploitant pendant le temps moyen estimé nécessaire pour retrouver une situation comparable à celle qu’il avait avant l’éviction : cette durée est   généralement fixée à trois ans, la perte d’exploitation correspondant à la marge brute.

 

La résiliation du bail rural pour changement de destination des parcelles louées constitue un outil juridique qui s’est répandu ces dernières années avec l’urbanisation galopante intervenant au détriment des terres agricoles, et occasionnant par là même de nombreux contentieux.

 

II LE DROIT DE REPRISE DU BAILLEUR :

 

Nous sommes ici dans l’hypothèse d’un non renouvellement du bail rural pour cause de reprise des biens loués par le bailleur.

 

Cette reprise peut intervenir en fin de bail au profit du bailleur pour exploiter lui-même ou permettre d’exploiter à son conjoint ou partenaire et aussi à ses descendants.

 

Mais elle peut également s’appliquer en cours de bail, s’agissant alors de la clause de reprise sexennale inscrite à l’article L 411-6 du Code Rural qui prévoit la possibilité pour le bailleur de faire reprendre à la fin de la sixième année suivant le renouvellement du bail soit au bout de 15 ans au moins, au profit de son conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’un ou plusieurs enfants majeurs ou mineurs émancipés qui devront exploiter personnellement les parcelles objet du bail.

 

Bien entendu, le délai de prévenance au preneur est relativement important de façon à ce que celui-ci puisse organiser son départ : il est de 18 mois avant le terme du bail et de 24 mois en cours de bail et doit être dénoncé dans les deux cas par acte extrajudiciaire.

 

Il est du alors par le bailleur une indemnité dite de sortie versée au preneur sortant lorsque celui-ci a réalisé des travaux d’amélioration du fonds dont la preuve peut-être faite par tous moyens : cette indemnité n’a rien à voir avec l’indemnité d’éviction de l’article L 411-32 du Code Rural visée au paragraphe précédent.

 

La clause de reprise sexennale peut être inscrite dès le départ dans le bail rural initial, mais l’article L 411-6 du Code Rural prévoit qu’elle peut-être inscrite seulement après le renouvellement du bail sachant que le texte mentionne que « le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement ».

 

Un vieux débat s’était élevé concernant la période à laquelle l’introduction de cette clause pouvait être sollicitée auprès du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (en cas de litige), certains voulant croire que cette demande ne pouvait intervenir qu’au moment précis du renouvellement.

 

La Cour de Cassation a tranché la difficulté depuis plusieurs décennies en considérant de manière intangible que l’insertion n’est pas limitée à la seule époque du renouvellement du bail écrit mais peut intervenir ultérieurement à tout moment,

 

Un Arrêt désormais célèbre rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation le 07 Mai 2014 (Pourvoi N° 13-14152), a réaffirmé récemment que le bailleur est toujours en droit, quelque soit la forme du bail, celui-ci fut-il seulement verbal, de demander l’insertion dans le bail renouvelé d’une clause de reprise sexennale en précisant « qu’il n’est prévu aucun délai pour solliciter l’application d’une telle clause »,

 

Cette décision indique que le preneur ne peut s’opposer en aucune façon à l’insertion de cette clause et qu’il suffit que le bail soit renouvelé pour que le bailleur puisse imposer l’insertion de celle-ci.

 

Il convient du reste de faire observer que l’introduction d’une clause de reprise sexennale en cours de bail n’est pas contraire au principe de sécurité et d’économie des contrats car le bail rural est d’ordre public et strictement régi par les dispositions du Code Rural que les cocontractants sont censé ne pas ignorer lorsqu’ils s’engagent réciproquement.

 

Plus précisément cet article L 411-6 du Code Rural est un texte légal ancien, particulièrement connu en matière de règlementation du bail rural, tout à l’inverse d’une législation nouvelle qui interviendrait subitement en cours de bail et qui seule   pourrait être de nature à susciter un problème de constitutionnalité.

 

Il est donc indispensable de ne jamais omettre l’existence de ce texte, rare prérogative du bailleur, et dont l’application est sans cesse validée par la Cour de Cassation en cas de litige.

 

 

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