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LA LOI ALUR « RECADREE » :

Le 03 septembre 2014
La loi pour « l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové » dite loi Alur ou encore loi Duflot, qui avait été adoptée par le Parlement le 20 Février dernier vient de subir sous l’impulsion du nouveau Gouvernement et moins de six mois après son vote, de s

LA LOI ALUR « RECADREE » :

La loi pour « l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové » dite loi Alur ou encore loi Duflot, qui avait été adoptée par le Parlement le 20 Février dernier vient de subir sous l’impulsion du nouveau Gouvernement et moins de six mois après son vote, de sérieuses remises en question concernant notamment le domaine des baux d’habitation.

I Les mesures phares de la loi Alur en matière de baux d’habitation :

Nous avions précédemment au travers d’une publication d’actualité parue le 27 Mars dernier sur le site de Maître Dominique BERTRAND, Avocat au Barreau de CARPENTRAS, présenté les contours de la loi Alur en indiquant qu’outre un objectif de modernisation des règles d’urbanisme, ce texte instaurait à propos des baux d’habitation une modification des relations entre propriétaires et locataires afin de réguler les excès du marché.

Nous soulignions à cet égard l’instauration de deux mesures phares :

- D’une part la création dans les zones dites « tendues » d’un mécanisme d’encadrement des loyers sachant que ces zones sont celles où l’offre de logements est inférieure à la demande et où les loyers augmentent de façon régulière : il s’agit d’agglomérations de plus de 50.000 habitants (28 en l’état dont PARIS)) caractérisées par le manque de logements en location.

Il est à noter que ces zones couvrent 70 % des locations privées soit plus de 4 millions de logements en France.

La loi Duflot a voulu mettre en place dans ces périmètres, un système d’encadrement des loyers qui concernant des biens meublés ou vides, ne pourront plus désormais être loués à n’importe quel prix puisque le montant du loyer devra se situer dans la fourchette de prix définie par le Préfet du Département qui fixera chaque année et pour chaque catégorie de logements répertoriés par secteurs géographiques, un loyer de référence médian, puis un loyer majoré de 20 % par rapport au loyer médian, et un autre minoré, inférieur de 30 % à ce dernier.

A cet effet, des observatoires locaux de loyers avaient vocation à se développer dans chaque zone, agréés par l’Etat et composés des différents acteurs du secteur immobilier : associations de propriétaires et locataires, associations professionnelles, agences immobilières locales notamment, tandis que le bailleur se voyait ainsi contraint de se conformer aux loyers compris dans la fourchette minimale et maximale fixée par le Préfet en fonction des informations qui lui seront données par ces organismes.

- D’autre part, l’autre mesure importante de la loi Alur a été de prévoir la mise en place d’une Garantie Universelle des Loyers (G.U.L.), constituant pour le bailleur une assurance contre le risque d’impayés : ainsi à l’occasion de la signature du bail ou de son renouvellement, le propriétaire pourrait à compter du 1er Janvier 2016, demander à son locataire de faire le choix entre celui de présenter une caution ou l’alternative d’adhérer gratuitement à un dispositif de garantie de sorte qu’en cas d’impayés, le bailleur serait indemnisés pendant 18 mois à hauteur du loyer médian dans les zones « tendues » et selon décision administrative pour le reste de la France.

La G.U.L.selon la loi Duflot, est normalement financée par l’Etat et n’est pas obligatoire pour les propriétaires bailleurs qui peuvent aussi souscrire une garantie sur les risques locatifs (GRL).

Cependant, l’instauration de ces mesures, qui avaient pour objectif déclaré d’obtenir « la régulation des dysfonctionnements du marché, et permettre un accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres territoriaux », a très rapidement fait l’objet de vives contestations notamment de la part des bailleurs ainsi que d’une grande partie des professionnels de l’immobilier soutenant que l’encadrement des loyers allait dissuader les propriétaires de louer leurs biens et aussi décourager les investisseurs privés puisque la rentabilité de la location se verrait ainsi réduite dans les zones concernées.

Certains élus de l’opposition et même certaines associations ont prétendu qu’aucun lien de causalité n’a pu être démontré entre la loi Alur et les chiffres de la construction et en fin de compte que c’est le faible nombre de logements disponibles qui demeure la cause réelle des loyers élevés alors que précisément ce sont les investisseurs qui ont vocation à les faire construire.

Aussi, dès son arrivée au Gouvernement, le Premier Ministre Monsieur VALLS a cru devoir indiquer concernant la loi Alur, qu’il convenait « de corriger ce qui doit l’être ».

II L’impact du « plan de relance du logement » :

Dès la fin du mois de Juin 2014, la nouvelle Ministre du logement Madame Sylvia PINEL, annonçait un certain nombre de mesures nouvelles centré sur l’accession à la propriété et la simplification des normes.

Déjà à cette occasion, la législation antérieure dont le dispositif Duflot avait fait l’objet d’un premier aménagement notable, concernant la durée de la période de location pouvant être désormais portée de neuf à douze ans en contrepartie d’une déduction fiscale.

Mais c’est principalement l’annonce du « plan de relance du logement » faite le 29 Août dernier par le Premier Ministre Monsieur VALLS qui va porter le coup le plus violent aux mesures susvisées de la loi Alur qui n’a pas même eu le temps d’être réellement mise en œuvre.

Ainsi, outre diverses mesures de simplification (assouplissement des normes de constructabilité), et d’incitation fiscale tendant notamment « à libérer les terrains publics et privés » et « les vendre plus rapidement » (abattement sur la plus-value et les donations) afin de faciliter la construction, le nouveau plan initié par Monsieur VALLS a conduit à réduire très sensiblement l’impact et la portée de l’encadrement des loyers et de la Garantie Universelle des Loyers.

Car désormais, d’une part le dispositif d’encadrement des loyers ne dois être appliqué qu’ à PARIS et encore à titre seulement expérimental, ne pouvant être étendu aux autres grandes agglomérations tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé : il s’agit pratiquement sur ce point d’un revirement des termes et objectifs la loi Alur qui concernait près d’une trentaine de communes en France classées en zone dite tendue, car même si dernièrement divers élus d’entre elles (dont LILLE, MARSEILLE et GRENOBLE notamment) semblent avoir reçu au moins l’écoute de Monsieur VALLS, il reste improbable en l’état que la mesure d’encadrement des loyers voulu par Madame Duflot s’applique dans un avenir proche à un grand nombre de logements sur l’ensemble du territoire national.

Lancé comme une sorte de compensation vis-à-vis de ce véritable renoncement à l’encadrement généralisé des loyers, Monsieur VALLS a fait état d’un projet consistant en une aide de l’Etat tendant à financer plus de 30.000 logements sociaux en zone dite « tendue » dans les cinq prochaine années : il convient cependant de limiter la portée de ce projet puisque précisément la loi Duflot avait déjà renforcé les obligations des communes concernant la construction de logements sociaux !

Par ailleurs et d’autre part, le nouveau « plan de relance du logement » a entendu « recentrer »  la Garantie Universelle des Loyers principalement sur les jeunes salariés et les personnes en situation précaire, contrairement à la loi Alur qui avait prévu sa généralisation à compter du 1er Janvier 2016 sans condition réductrice particulière.

Beaucoup d’associations de consommateurs ont critiqué ces nouvelles orientations en considérant qu’elles consistent tout simplement à ne soutenir que les seuls propriétaires ou investisseurs vis-à-vis de la crise immobilière et à n’encourager que la spéculation !

Il convient de noter que le dispositif PINEL envisage sous certaines conditions de pouvoir louer un logement à ses ascendants ou descendants, ce qui pourrait certes être de nature à déterminer certains parents à mettre un logement à disposition de leurs enfants étudiants tout en réalisant par là même un investissement immobilier : pour autant il est clair que cette mesure a pour vocation à avantager d’abord les familles les plus aisées et qu’elle ne saurait concerner celles qui sont les plus démunies.

Aussi, s’il semble effectivement nécessaire de relancer la construction de logements en France et de soutenir l’offre, il n’est pas certain qu’il ait été utile de réduire aussi vite et presque à néant la régulation des loyers organisée par la loi Alur et nombreux sont sans doute ceux qui s’interrogeront sur l’opportunité d’un revirement de politique aussi net décidé seulement quelques mois après l’adoption de ce texte par un Parlement… à majorité présidentielle !

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