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LES LOCATIONS DE FONDS A USAGE AGRICOLE :

Le 13 novembre 2014
Depuis la loi du 13 Avril 1946, le statut du fermage constitue le droit commun des baux ruraux.

LES LOCATIONS DE FONDS A USAGE AGRICOLE :

 

Depuis la loi du 13 Avril 1946, le statut du fermage constitue le droit commun des baux ruraux.

 

Pour autant, il existe aussi des baux dits hors statut ainsi que des conventions particulières qui y dérogent.

 

 

I LE STATUT DU FERMAGE :

 

Elaboré en vue d’être très protecteur des exploitants agricoles preneurs, le statut du fermage est régi par les articles L 411-1 et suivants du Code Rural.

 

Les dispositions de l’article L 411-1 alinéa 1er dudit code, stipule que « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » constitue un bail rural soumis aux règles du statut du fermage.

 

Celui-ci suppose donc l’existence d’une contrepartie versée par le bénéficiaire du bail soit généralement le versement d’un loyer, portant sur un immeuble à usage ou à destination agricole, sur lequel le preneur exerce effectivement à titre continu et permanent une « activité agricole ».

 

La définition de cette dernière est donnée par l’article L 311-1 du Code Rural, qui considère que « sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle, ainsi que les activités exercées par l’exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation ».

 

Certains baux sont assimilés de par la loi au bail à ferme, comme les baux d’élevage hors sol, les baux de marais salants, d’étangs et de bassins piscicoles, les baux d’établissements horticoles, ceux de cultures maraîchères et de champignonnières, les baux d’élevage apicole.

 

Le statut du fermage est d’autant plus la règle générale, que la loi pose une véritable présomption en ce sens face à une convention dont la nature pourrait être discutée (article L 411-1 alinéa 2 du Code Rural) : ainsi, les ventes de récoltes sur pied ou ventes d’herbes, sont présumées être des baux soumis au statut du fermage, sauf à démontrer soit que la vente n’est pas exclusive (vente d’herbe et non de fruits poussant sur la même parcelle) soit qu’elle n’est pas continue (limitée dans le temps ou consentie à des acheteurs différents).

 

En cas de difficultés, la qualification du bail ainsi que tous autres différends survenus entre bailleurs et preneurs, relèvent de la compétence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux qui avant de statuer au fond, doit obligatoirement convier les parties à une tentative de conciliation préalable.

 

Le bail à ferme est un contrat dont le contenu est d’ordre public, il est généralement écrit soit au travers d’un acte authentique soit constitué par acte sous seing privé.

 

Pour autant, le bail verbal n’est pas nul puisqu’il est présumé être établi pour neuf ans, renouvelable et soumis aux conditions du bail type départemental validé et publié par le Préfet.

 

Le statut du fermage est aussi celui du métayage visé aux articles L 417-1 et suivants du Code Rural.

 

Le terme de « métayage » vient étymologiquement de « moitié » signifiant un partage par moitié des produits, mais aujourd’hui c’est la règle du tiercement qui s’applique de sorte que sauf décision contraire du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux au bénéfice du bailleur, le prix du bail est au plus égal au tiers de l’ensemble des produits de l’exploitation.

 

En l’occurrence et à la différence du fermage concernant lequel le montant du loyer a une base fixe établie par référence aux minimas et maximas publiés par la Préfecture, la contrepartie versée par le métayer au bailleur peut varier selon chaque récolte ou saison.

 

Par ailleurs, s’agissant d’un contrat de métayage, outre l’existence d’un partage inégalitaire des produits et des pertes entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit être le chef d’exploitation avéré.

 

Ledit bail peut-être résilié à la demande du preneur à la fin de chaque année triennale et chacune des parties peut même solliciter la conversion en bail à ferme un an à l’avance à partir de la troisième année du bail.

 

En fait, le métayage reste une pratique largement minoritaire puisqu’il ne concerne plus aujourd’hui que 2 % environ des terres agricoles en France dont la très large majorité est donc soumise au statut du fermage proprement dit.

 

 

II LES BAUX HORS STATUT :

 

Il existe cependant des baux dits hors statut par rapport à celui du fermage, mais qui en sont en fait des adaptations :

 

Ce sont d’abord les baux dits à longs termes qui ont pour but d’apporter une stabilité plus importante aux preneurs et aussi de procurer des avantages fiscaux au bénéfice des bailleurs : ainsi le bail de 18 ans renouvelable par périodes de neuf ans, celui de 25 ans éventuellement renouvelable par périodes annuelles, mais aussi le bail de carrière d’exploitant agricole qui doit porter sur l’exploitation d’une unité économique ou sur une superficie supérieure à la Surface Minimum d’Installation (S.M.I.) et semble surtout destiné aux jeunes agriculteurs.

 

On peut également faire entrer dans cette catégorie le bail rural cessible hors cadre familial institué par la Loi d’Orientation Agricole de 2006 (LOA 2006) dans l’espoir d’éviter la disparition de certaines exploitations agricoles sans successeur ou repreneur issu de la famille : la cessibilité du bail doit être expressément indiquée au travers d’une clause particulière figurant dans un acte nécessairement établi en la forme authentique, et la durée du bail ainsi cédé est d’une durée minimale de 18 ans renouvelable pour au moins cinq ans, à défaut de congé préalable.

 

Ensuite, il convient d’évoquer l’existence du bail environnemental visé à l’article L 411-27 du Code Rural, qui contient des clauses au nombre d’une quinzaine, relatives au respect de pratiques culturales respectueuses de l’environnement, de la préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages et de la qualité biologique des produits et des sols : en l’occurrence, les parcelles concernées doivent se situer dans un périmètre protégé comme les parcs nationaux ou les réserves naturelles, tandis que le bailleur est obligatoirement une personne morale de droit public ou une association agréée de protection de l’environnement.

 

Nous pouvons aussi faire mention à ce chapitre des baux des SAFER qui concernent des fonds provisoirement détenus par celles-ci et qui peuvent être loués dans le cadre d’un statut du fermage adapté notamment à propos de sa durée (trois ou six ans au lieu de neuf), du droit au renouvellement du preneur (une seule fois) ou encore de son droit de préemption.

 

Enfin, il faut souligner que certains baux particuliers prévus par la loi sont complètement exclus du statut du fermage comme le bail à cheptel (contrat par lequel une partie confie à l’autre un troupeau moyennant un profit qui peut être variable selon les cas) ou encore le bail à complant (le preneur prenant en charge la plantation des vignes sur le fonds du bailleur tandis que le loyer est gratuit pendant deux ans).

 

 

III LES CONVENTIONS PARTICULIERES :

 

Il y a d’abord les contrats exclus du statut du fermage de par la loi soit en l’occurrence ceux visés à l’article L 411-2 du Code Rural.

 

Outre ceux déjà évoqués précédemment comme le bail à cheptel, le bail à complant ainsi que les baux emphytéotiques ou encore ceux consentis par les SAFER, il s’agit là :

 

-         des conventions d’entretien des terrains à proximité et dans la dépendance d’un immeuble d’habitation,

-         des conventions d’utilisation agricole ou pastorale des forêts,

-         des biens mis à disposition des SAFER,

-         des biens mis à disposition d’une société agricole par un associé (article L 411-37 du Code Rural),

 

et de manière plus connu des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole et de pâturage (article L 481-1 du Code Rural) qui concernent l’espace pastoral en zone de montagne et dans les communes situées dans des périmètres délimitées par décision du Préfet afin de créer ou de maintenir des activités extensives ou saisonnières contribuant à la protection du milieu, des sols des paysages ainsi qu’à la sauvegarde de la vie sociale : un arrêté préfectoral réglemente les limites de leur loyer et de leur durée tandis que les propriétaires desdites parcelles peuvent conclure d’autres contrats d’utilisation pendant notamment les périodes d’enneigement ou de chasse.

 

Il convient aussi de citer les baux à occupation précaire qui peuvent s’appliquer à la mise en valeur de biens successoraux faisant l’objet d’un contentieux ou d’une indivision judiciaire temporaire, mais également aux conventions d’exploitation de biens dont l’utilisation principale n’est pas agricole.

 

Signalons plus particulièrement parmi les conventions dérogeant au statut du fermage, l’une des plus connues s’agissant de la location des petites parcelles qui doit répondre à trois conditions particulières :

-         le bail doit porter sur une superficie de terres agricoles inférieure à la superficie maximale définie par arrêté préfectoral,

-         l’ensemble des terres louées par l’exploitant agricole à un même propriétaire ne doit pas excéder la superficie susvisée,

-         les parcelles ne doivent pas constituer un corps de ferme ni des parties essentielles à l’exploitation.

 

Dans ce cas, les parties ne sont pas tenues par le statut du fermage et peuvent ensemble décider des modalités du contrat.

 

En cas de bail verbal, il convient de se référer aux dispositions des articles 1774 et 1775 du Code Civil, qui prévoient que le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du contrat censé être généralement conclu pour une durée d’un an, le temps en tous cas que le preneur puisse recueillir tout les fruits du fonds loué.

 

Enfin, il faut ne pas omettre de mentionner le prêt à usage appelé encore « commodat », convention prévoyant la mise à disposition de terres à titre gratuit et à charge pour l’exploitant d’en assurer l’entretien : mais attention car le moindre paiement consenti au bailleur, même en nature (bouteilles de vin, bois, fruits ou légumes) entraînera la requalification du contrat en du bail à ferme.

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